Интервью с генеральным директором «СЗ ККПД-инвест» Алексеем Сидоровым

01.07.2019

Как известно, с 1 июля этого года жилищное строительство в России переходит на новую систему финансирования. На смену деньгам дольщиков приходят банковские кредиты.

Суть изменений в том, что с 1 июля застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. В случае отсутствия собственных средств у компаний останется только один механизм финансирования - банковский кредит в рамках проектного финансирования. О том, насколько к работе в новых реалиях готов один из крупнейших застройщиков Ростова компания "СЗ ККПД-Инвест" (входит в Группу "ИНТЕКО"), donnews.ru поговорил с его директором Алексеем Сидоровым.

- С 1 июля строительная отрасль переходит на проектное финансирование. Насколько "ККПД-Инвест" готова работать по новой схеме? Какие меры были приняты для перехода к этой бизнес-модели?

- О коренных изменениях регулирования жилищного строительства рынок узнал достаточно давно. Понимая неизбежность перехода рынка к более цивилизованной модели, мы внимательно анализировали ситуацию и решили не действовать по принципу многих компаний "пока гром не грянет", а стали работать на опережение. Мы своевременно пересмотрели свои внутренние процессы, а также выстроили эффективный диалог с банками. Как итог - наша компания стала одним из первопроходцев донского региона по пути работы на рынке недвижимости с привлечением проектного финансирования.

- С какими банками работаете?

- В первую очередь мы обсудили перспективы работы по новым правилам с банками, с которыми у нас уже был успешный опыт сотрудничества, - Сбербанком и Россельхозбанком. Но также мы рассматривали предложения и от других кредитных организаций. Особое внимание уделяли размеру предлагаемых ставок, условиям взаимодействия и готовности работать с клиентом.

- Насколько сами банки готовы к новой системе?

- Надо понимать, что решение о повышении роли банков в системе финансирования рынка жилой недвижимости стало в определенной степени вызовом и для кредитных организаций. Им тоже понадобилось время, чтобы выстроить соответствующие компетенции и погрузиться в процесс. И процесс этот еще не закончен, сейчас новая система только начинает работать. Поэтому это совершенно нормально, что на первых этапах были сбои и на рассмотрение документов уходило много времени. Уже сейчас эффективность взаимодействия банков и застройщиков заметно повысилась, в том числе благодаря тому, что ЦБ РФ своевременно инициировал необходимые законодательные поправки.

- То есть к 1 июля вы полностью готовы?

- Да, и более того, в нашем новом проекте "Левенцовка парк" уже зарегистрированы первые сделки с эскроу-счетами. Поскольку мы уже достаточно давно живем в контексте проектного финансирования, ничего совершенно нового после 1 июля для нас не случится. Механизм использования эскроу-счетов дополнялся, но это не было проблемой. Развитие компании уже давно предполагает заимствование средств в банках.

- Не утихают споры по поводу того, как проектное финансирование скажется на рынке. Говорят и об укрупнении рынка, и о росте цен...

- Естественно, было бы неправильно говорить, что никаких изменений не произойдет. Учитывая, что рынок меняется глобально, кому-то будет непросто, некоторым застройщикам придется уйти с рынка. Те компании, которые не смогут эффективно работать в новых условиях, должны будут пересмотреть свои бизнес-модели либо закрывать проекты. В первую очередь это касается региональных компаний, которые в силу своего размера не имеют необходимых компетенций и не понимают структуры взаимодействия с банками. Такие девелоперы первыми столкнутся с трудностями. Таким образом, есть все основания предполагать, что на рынке будет продолжаться укрупнение.

По поводу цен отмечу, что за последний год на российском рынке первичной недвижимости цены в среднем выросли приблизительно на 10%. Это происходило в том числе и по той причине, что девелоперы готовились к работе в новых законодательных реалиях. Можно сказать, рынок отреагировал заблаговременно. При этом некоторые застройщики в своих рекламных кампаниях дополнительно анонсировали подорожание с 1 июля. Я убежден, что реальная картина рынка будет видна лишь в следующем году, после тщательного анализа. Большая часть портфелей крупных застройщиков сформирована еще по старым правилам, есть определенные "подушки" из проектов, которые в скором времени будут выработаны. Вот тогда и произойдет окончательная корректировка цен.

- Как скажется переход на проектное финансирование на планах компании в Ростове-на-Дону?

- Скорее всего, будут внесены коррективы в плане объемов строительства жилья. В сторону увеличения.

- Как Вы думаете, застройщики полностью заложат в стоимость жилья увеличение своих издержек в связи с переходом на проектное финансирование или скорее решатся на снижение маржинальности?

- Снижение маржинальности для региональных проектов, в том числе для ростовских, - это вещь достаточно эфемерная. Если московские проекты еще имеют запас прочности, то в Ростове у девелоперов супермаржинальности точно нет.

Крупные и системные застройщики, в том числе и мы, сейчас думают не о том, как переложить возросшие расходы на плечи покупателей, а работают над собственной эффективностью. Новые технологии, более эффективные проектные решения, договоренности с крупными поставщиками - все это может позволить снизить издержки и, как следствие, дисконтировать повышение цены.

- Главным плюсом внедрения проектного финансирования называется недопущение появления новых обманутых дольщиков. Можете назвать что-то еще?

- В текущей ситуации эскроу-счета действительно в состоянии решить проблему обманутых дольщиков и дать дополнительные гарантии покупателям жилья. Кроме того, теперь будет исключен вариант нецелевого использования денежных средств населения недобросовестными застройщиками.

Но здесь я хочу сказать, что и девелоперы получат новые преимущества. Теперь при реализации своих проектов они не будут зависеть от поступления финансовых средств от покупателей - банковские кредиты позволят им более системно планировать свою деятельность.

- В июне этого года был дан старт продажам в новом комплексе "Левенцовка парк". В чем его фишка?

- Она отражена прямо в названии. Это проект 8-го микрорайона, при разработке которого мы предусмотрели высокий уровень благоустройства территории по части озеленения. Кроме того, у нас есть предварительные договоренности с администрацией города, что прилегающий к будущему жилому комплексу участок будет включен в федеральную программу благоустройства и на нем появится просторный парк для всех жителей Левенцовки.

Собственно, это одна из наших задач - взаимодействие с органами власти по части привлечения в район финансирования для развития социальных объектов: детских садов, школ, учреждений здравоохранения. Например, скоро здесь должна появиться поликлиника на 500 посещений. Мы выполнили проект планировки и межевания территории под этот объект. Другими словами, наша компания на всех уровнях пытается добиться создания комфортной среды проживания для всех жителей Левенцовки.

- На сколько лет рассчитаны планы компании в Ростове?

- На текущий момент возведено порядка миллиона квадратных метров жилья. В планах до 2024 года - еще около 600 тысяч кв. метров. В Левенцовке есть еще много свободных участков, находящихся в муниципальной собственности. Потенциал у микрорайона очень большой.

http://www.donnews.ru/Proektnoe-finansirovanie-Znaem-chto-delat-i-idem-vpered_95595